市政协关于"本市居民住宅小区物业管理情况"专题年中视察于6月9日至10日进行。市政协委员、在沪全国政协委员70余人，由视察组组长周剑萍，副组长黄玉凤、蔡家琪带队，听取了市房屋土地资源管理局副局长马云安关于本市居住物业管理工作情况的汇报，视察了不同类型的居住小区，包括商品房(西部俊园)、公房(闸北区芷江路285弄)、售后公房(杨浦区市光新村一、三街坊)、商品房(住友名人花园)，并进行了座谈。宋仪侨、黄关从副主席，龙启虎副秘书长参加了视察活动。市房屋土地资源管理局局长蔡育天等陪同委员进行视察。

　　在视察中委员们了解到，近年来，各区县政府、房地产管理部门和物业管理企业，围绕广大市民不断增长的居住生活需求，做了大量工作。主要抓了以下4个方面的工作：一是物业管理体制改革和企业机制转换稳步推进。实现了政企分开，各区县房地局与房地集团已全部脱钩。全市原有的167家房管所，通过改造、改组、联合和兼并等方式，转制为123家产权多元或者民营物业管理企业。二是行业管理力度进一步加大。通过推行《上海市物业管理行业规范》，要求企业做到周一至周六受理业务接待；24小时受理居民报修；急修项目两小时内到现场；一般小修三天内修理完毕。建立了市、区和物业管理企业三级房屋维修应急网络。对"险、漏、堵、水、电"等老百姓关注的热点、难点问题实施专项治理，并对300多个环境差、管理差、服务差的"三差"小区进行集中整治，初步改变了面貌。全市512个涉及一个居住小区有多家物业公司共同管理的问题已基本得到解决。通过加强物业管理企业的资质管理，13家服务水平较高、市场竞争力较强、业主满意度较高的物业管理企业，被晋升为国家物业管理一级企业，同时取消了600余家服务水平低、市场信誉差、业主投诉多的物业企业的资质。通过上下测评，评定了588个优秀物业管理小区，树立了一批先进典型。三是物业管理市场机制建设逐步推进。制定和推行《上海市居住物业管理招投标暂行办法》，明确了物业管理招标、投标和评标的操作程序和规则。截止2002年底，全市累计物业管理招投标项目共111个，涉及新建房屋建筑面积837.8万平方米，卢湾等区还积极探索了直管公房地区的招投标试点。四是商品住宅维修基金的归集和管理进一步完善。依据《上海市商品住宅维修基金管理办法》，完善商品住宅维修基金操作细则，加大归集力度。截止2003年1月底，全市已归集商品住宅维修基金56.7亿元，并完成了商品住宅维修基金管理信息系统一期工程的开发。目前，已有70万户业主可通过"房地资源网"查询个人维修基金帐户情况。

　　居住物业管理中也存在一些问题，主要有三个方面：一是维修不及时，二是服务不到位，三是收费不规范。造成上述问题的主要原因有以下4个方面：1、物业管理的体制尚未理顺；2、物业管理企业的运作机制尚不完善；3、历史遗留问题阻碍了物业管理的发展；4、物业管理政策法规相对滞后。针对上述情况，市房产局提出了进一步加强物业管理的实施意见，具体将采取以下三个方面的措施：1、进一步统一全行业加强居住物业管理的认识；2、理顺管理体制，建立长效机制；3、解决历史遗留问题，努力为民办好实事；4、抓紧修订物业管理条例。

　　委员们十分重视物业管理工作，视察前已就管理模式、修订物业管理的法规和政策、物业管理的市场化操作、成立物业管理定价中心、将除害经费纳入物业管理基金，建立物业管理的有效制度、理顺物业管理委员会和业主委员会及居民委员会之间的关系等方面的问题提出提案。视察中，委员们充分肯定了本市物业管理部门所做的大量工作和取得的成效，同时对做好本市居民住宅小区物业管理工作，提出意见建议：

　　一、物业管理要走市场化道路。要转变理念，创物业管理的品牌，不断扩大物业管理品牌企业的规模，尤如上海出租车行业发展的轨迹那样，物业管理企业还可以搞连锁。要引进国外物业管理的理念，组建合资合作的物业管理公司，以好的物业管理公司带动差的物业管理公司。

　　二、依法成立业主委员会，发挥业主委员会的作用。业主委员会的产生要通过正常的途径由业主推选；小区由哪个物业公司管理，应由业主委员会来讨论确定;小区重要事，应由业主委员会决定。有委员反映杨浦区某住宅小区门口立水泥柱的事，没有经业主委员会决定，影响抢险车辆的进出。闵行区某小区建成很久，业主委员会迟迟不成立。

　　三、规范物业管理收费标准。物业管理收费不一，有的"干部房"收费很低，这问题要解决。对物业管理收费究竟是高了还是低了，看法不一，如所视察的杨浦区市光新村一、三街坊、住友名人花园，服务很好，收费不贵；而有些住宅小区收费很高，服务却不到位。收费的高低应和服务的好坏联系起来。物价局要从市场着手，改变管理方式，仅仅对物业管理收费起指导作用，让其浮动，并对收费情况进行审计、公布。

　　四、加强物业管理部门与开发商之间的联系与合作。居民入住小区后发现的一些问题，往往是小区建设时就隐埋着的。要解决这些问题，一是可以让物业管理部门提前介入，二是可以让开发商参与物业管理。

　　五、在物业管理中要加强法制建设。物业管理的法制建设滞后成为物业管理的瓶颈。如对违章建筑的处理，法律责任不清；同样小区内汽车被盗的案例，判决不一；有的公用设施产权不明晰；物业管理和业主委员会、居民委员会的关系不明确等都涉及法律问题。物业管理条例修订时，应考虑这些问题，"条例"如不能涵盖很多，可以慢慢出台，也可以出补充规定，为解决不同的问题提供法律依据。

　　六、要解决改变房屋使用性质等问题。目前，物业管理中还存在一些突出问题，如居民任意改变房屋使用性质、老大楼缺乏维修改造、部分业主在物业使用方面法制意识淡薄等。对这些问题，主管部门要予以重视，并依靠各方力量逐一解决。

　　（人资环建办供稿）