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上海市首席人民调解员案例汇编64

【案情简介】

1995年10月20日,张甲与袁某签订一份房屋买卖合同,张甲将崇明县某农场一处建筑面积为45.1平方米的售后公房出售给袁某。袁某通过一次性现金支付方式,将购房款交给张甲。因当时政策原因,无法立即办理房屋过户手续。

二人在合同中明确约定,张甲在五年后无条件配合袁某办理房屋过户手续。

1997年6月6日,张甲与丈夫张乙在崇明县人民法院调解离婚,张乙确认这套房屋归张甲所有,房屋买卖合同继续履行。1998年6月4日,张甲因病去世。2000年10月,袁某联系张甲的父亲张丙、母亲胡某及女儿张丁,希望他们协助办理房屋过户手续,但张家人以五年来房价已上涨为由,主张以过户时的房价重新定价,由袁某予以补偿,然后再办理房屋过户手续,袁某表示坚决反对。之后,袁某多次联系张家人进行协商,均遭拒绝。随着房价进一步上涨,张家人坚持按照当前房价重新定价,而袁某也不肯让步,双方矛盾日渐加深。纠纷持续了十余年,依然无法解决。


【调解过程】
2014年2月13日,袁某向崇明县人民法院提起民事诉讼,法院委托崇明县联合人民调解委员会(以下简称县联调委)进行调解。我联系了双方当事人,袁某和张丙于2月17日上午来到县联调委。我向二人具体询问纠纷发生的起因和经过,二人一一作答。袁某向我出示了房屋买卖合同原件,张丙对合同及其内容均予认可,也承认合同上的签字是张甲亲笔签字。我进一步询问张丙,既然合同真实有效,为什么不配合袁某办理房屋过户手续? 张丙辩解,当时签订合同时,房价较低,张甲以十分便宜的价格将房屋出售。随着时间的推移,房

价已有较大幅度的上涨,他们感到自己受到了损失。既然没有办理过户,房屋还是他们的,他们认为应以当前房价重新定价,让袁某予以补偿,并不为过。


袁某一听,非常生气。她指责张丙不守信用,狮子大张口,漫天要价。张丙也不示弱,他觉得让袁某补偿购房款天经地义,袁某一分钱不出实在不公。


二人争吵起来,情绪越来越激动。我马上予以劝解和制止,告诉他们争吵解决不了问题,相反会激化纠纷,双方应当静下心来,友好进行协商。听了我的一番话,二人激动的情绪渐渐缓和下来。


我问张丙,他们要求袁某按照当前房价重新定价,有什么法律依据?张丙说没有法律依据,他们就是觉得袁某不补偿他们不公平,他们将遭受巨大的损失。我不断劝解张丙,告诉他房屋买卖及过户都必须以法律为依据,按照法律的规定开展相关活动。根据物权法第十五条的规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。张甲与袁某签订的房屋买卖合同合法真实,已经生效,他们应当按照合同的约定履行相关

义务。合同法第六十条第二款也明确规定:当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。协助袁某办理房屋过户手续是他们应当履行的义务,不能推脱,更不能毫无理由提出其他要求。张丙听后,态度有所转变,但依然不愿让步。袁某见张丙如此固执,又与张丙争吵起来。我见调解一时难以取得实效,就让他们各自回家,好好考虑一下,然后再组织调解。


二人走后,我对这起纠纷认真进行分析,认为工作的重点在张家人这一方。他们提出的主张没有法律依据,只能通过耐心沟通,细心劝说,逐步引导他们转变观念,纠正错误的想法。2月18日上午,我与张丙进行联系。我没有直接和他谈调解纠纷的事情,而是询问他家里的情况,不断与他拉近距离。张丙向我诉说他女儿的不幸遭遇,以及抚养外孙女的艰辛,我静静地聆听,不时对他进行安慰。我对他家的遭遇表示同情,希望他和家人能够坚强起来,继续过好今后的生活。我跟他说纠纷不能再拖下去,张甲已经同意五年后协助袁某

办理房屋过户手续,他们应该遵从女儿的决定。如果他们继续和袁某争执下去,张甲在天之灵也会不安。现在即使终止调解,由法院进行审判,法院也会依法判决他们败诉。参加民事诉讼劳心劳力,对他和妻子的身体健康没有好处,也会影响外孙女的正常生活。张丙的态度进一步转变,他说他也不愿意纠纷就这样持续下去,他会和妻子、外孙女商量一下,放弃原来的主张,但希望袁某要有所表示,毕竟他们协助她办理房屋过户手续需要花费一些时间和精力。


打完张丙的电话,我立即与袁某进行沟通。袁某听到他们不再要求以当前房价重新定价时非常高兴,但听到让她有所表示时心中有些气愤。我对袁某晓以利害,建议她适当补偿张家人协助其办理房屋过户手续发生的误工、就餐和交通费用,抓紧时间办理房屋过户手续,这样可以避免纠纷继续纠缠下去,对双方都有好处。袁某想了想,觉得我的建议很有道理,于是听从了我的劝告,答应给予张家人适度的补偿。


2月19日下午,我再次召集袁某和张丙来到县联调委进行调解。

在我的主持下,张丙、胡某、张丁与袁某达成一致意见,确认房屋买卖合同真实有效,张丙一方答应在20天内协助袁某办理房屋过户手续。同时,袁某对张家人协助其办理房产过户手续发生的误工、就餐和交通费用进行适当补偿。双方签订了人民调解协议书。一场耗时长久、持续十余年的房屋过户纠纷,在我的不懈努力下,圆满妥善予以化解。


【调解心得】
这是一起因一方当事人不履行合同义务而引发的民间纠纷,由于双方意见分歧较大,纠纷持续了十余年仍未解决。我受理纠纷后,着重从以下三个方面展开工作,积极组织双方进行调解,成功调处化解了这起纠纷。
1、把握纠纷事实,为开展调解打下基础。调解员在开始调解纠纷时,必须通过询问当事人、核对证据、查阅资料、现场查看等方式,了解掌握纠纷发生的起因、经过及结果,全面把握纠纷的事实真相。如果不弄清纠纷的整体情况和具体细节,就无法理清当事人的利益纠葛,判断纠纷争议的焦点,正确制定有效的调解方案,从而导致调解不成或久调不决。在查找纠纷事实的过程中,调解员要注意比对事实材料,有针对性地对当事人发问,引导当事人放弃不必要的争论,按照调解员的思路讲述纠纷事实,提出自己的观点和要求。
2、主动释法明理,为顺利调解提供依据。在本起纠纷中,张家人为追求经济利益,不依法履行合同义务,导致纠纷久拖不决。我通过引用和讲解有关法律,促使其意识到自身的错误思想,正确认识自身的行为。同时,我从情理的角度对张家人进行劝说引导,帮他们分清是非,分析利弊,促使其转变观念,愿意协助袁某办理房屋过户手续。
3、耐心细致疏导,为完成调解创造条件。在人民调解工作中,调解员经常会遇到情绪激动、不讲道理甚至胡搅蛮缠的当事人。面对这样的当事人,调解员要怀着极大的耐心,用和蔼的笑容和温和的言语与他们进行沟通,用诚意和热心对他们进行安抚和劝慰,积极疏导他们的不良情绪,引导他们理性看待分歧。在本起纠纷中,张家人一开始态度坚决,不肯让步,我十分耐心地与他们交流,做他们的思想工作。第一次调解没有成功,我及时调整策略,主动联系他们,真心实意帮助他们解决问题。最后,终于赢得他们的信任,促成双方

达成合意。


(崇明县联合人民调解委员会人民调解员)